Êtes-Vous Éligible à la Loi Jeanbrun ?
Vérifiez les conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun en quelques points clés : statut du bailleur privé, type de bien, engagement de location et règles fiscales
Éligibilité Jeanbrun : définition et contexte
Le dispositif Jeanbrun est un dispositif fiscal issu de la loi de finances 2026, publié au Journal officiel après adoption du projet de loi de finances pour 2026. Porté par le ministre de la Ville et du Logement, son objectif est de relancer l'investissement locatif sur l'ensemble du territoire français, face à la chute de la construction neuve et à la fin du dispositif Pinel.
Pour bénéficier de l'amortissement fiscal et du déficit foncier majoré, le propriétaire investisseur doit respecter un ensemble de règles précises. Ce guide détaille chaque condition avec la plus grande lisibilité pour faciliter votre lecture et votre prise de décision.
Statut du bailleur privé : qui peut investir ?
Éligibles
- ✓ Personne physique domiciliée en France, soumise à l'impôt sur le revenu (IR)
- ✓ Investissement réalisé en nom propre ou via une SCI non soumise à l'IS
- ✓ Le bailleur peut être primo-investisseur ou propriétaire expérimenté
Non éligibles
- ✗ Sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS)
- ✗ Non-résidents fiscaux français
- ✗ Investissement via un régime fiscal incompatible (LMNP, Censi-Bouvard)
Point de vigilance : le statut du bailleur privé conditionne l'accès au dispositif. L'amortissement Jeanbrun vient en déduction des revenus fonciers et, en cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 21 400 €/an.
Les 3 critères d'éligibilité au dispositif Jeanbrun
Pour bénéficier du dispositif, votre projet d'investissement doit répondre à ces 3 conditions cumulatives
Type de bien immobilier éligible
✓ Biens éligibles
- ✓Logements neufs situés dans des immeubles collectifs
- ✓Logements anciens jamais habités ou rénovés
- ✓Anciens avec chantier de travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition
- ✓Performance énergétique classe A ou B (DPE)
✗ Biens non éligibles
- ✗Maisons individuelles
- ✗Villas et pavillons
- ✗Travaux < 30% du prix total
- ✗Artisans non certifiés RGE
Engagement de location
Règles à respecter
- ✓Location nue (non meublée) obligatoire
- ✓L'engagement de location est de 9 ans minimum, sans interruption
- ✓Le logement doit servir à titre de résidence principale du locataire
- ✓Respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire
- ✓Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la fin du chantier
Modes exclus
- ✗Location meublée (LMNP)
- ✗Location saisonnière (Airbnb, etc.)
- ✗Usage personnel ou résidence secondaire
- ✗Location à un membre du foyer fiscal
Délai d'investissement et d'acquisition
Vigilance : Le déficit foncier majoré à 21 400 €/an est disponible uniquement pour les chantiers achevés avant le 31/12/2027. Les investisseurs souhaitant maximiser l'amortissement fiscal ont tout intérêt à lancer leur projet rapidement.
Niveaux de loyers, taux d'amortissement et plafonds
En tant que bailleur, vous choisissez librement le niveau de loyer pratiqué — le fonctionnement de l'amortissement fiscal dépend de ce choix
| Niveau de loyer | Réduction vs marché | Amortissement neuf | Plafond neuf/an | Amortissement ancien |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15% | 3,5% | 8 000€/an | 2% → 5 000€/an |
| Social | -30% | 4,5% | 10 000€/an | 2,5% → 6 500€/an |
| Très social | -45% | 5,5% | 12 000€/an | 3% → 7 500€/an |
Le niveau de loyer (intermédiaire, logement social, très social) est choisi au moment de l'acquisition et garanti pour toute la durée de l'engagement de location. Le taux d'amortissement correspondant s'applique sur le prix d'acquisition hors terrain.
Conditions spécifiques – Logements anciens
Travaux ≥ 30 %
Les travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d'acquisition total du bien
DPE A ou B
La performance énergétique après chantier doit atteindre la classe A ou B du DPE
Artisans RGE
La partie travaux doit être réalisée par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)
Avant fin 2028
La mise en location doit intervenir avant le 31 décembre 2028 (déficit majoré : avant 2027)
Questions fréquentes sur l'éligibilité Jeanbrun
Quelles sont les conditions d'éligibilité principales de la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun impose trois conditions cumulatives : le bien doit être un logement situé dans un immeuble collectif (neuf ou ancien rénové), il doit être loué en location nue à titre de résidence principale du locataire pendant 9 ans, et l'acquisition doit être réalisée entre février 2026 et le 31/12/2028, dans le cadre de la loi de finances 2026.
Une société soumise à l'impôt sur les sociétés peut-elle bénéficier du dispositif ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu. Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ne peuvent pas en bénéficier. En revanche, un investissement en nom propre ou via une SCI à l'IR est éligible.
Quel est le prix d'acquisition maximum pour bénéficier du dispositif ?
Pour les logements neufs, le prix d'acquisition est plafonné à environ 80 % du prix au m² de la zone. L'amortissement fiscal s'applique sur le prix d'acquisition hors terrain. Pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition total.
Peut-on investir dans la construction neuve partout en France ?
Oui, c'est l'un des points forts du dispositif. Contrairement au Pinel, la loi Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zonage. Les plafonds de loyers et de ressources varient selon la zone, mais la possibilité d'investir existe dans chaque partie du pays.
Le dispositif est-il compatible avec le régime fiscal du LMNP ?
Non. Le régime fiscal Jeanbrun impose la location nue. La location meublée (LMNP) relève d'un autre cadre. Le bailleur doit choisir entre ces deux offres fiscales. L'avantage du dispositif Jeanbrun réside dans l'amortissement non réintégré à la revente et le déficit foncier imputable sur le revenu global.
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