Le nouveau dispositif de défiscalisation issu de la loi de finances 2026, pensé pour la relance du logement et l'accompagnement du bailleur privé. Mécanisme d'amortissement jusqu'à 5,5 %/an, jusqu'à 8 000 € déduits chaque année, applicable partout en France.
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Définition : la loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est un dispositif fiscal créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026). En vigueur depuis le 21 février 2026, il vise à relancer l'investissement locatif après la fin du Pinel, en offrant un avantage fiscal aux propriétaires qui louent à loyer maîtrisé.
Concrètement, ce mécanisme d'amortissement permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien (hors terrain) de vos revenus fonciers. Le taux d'amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon le type de logement (neuf ou ancien avec rénovation) et le niveau de loyer pratiqué. L'effet sur votre foyer fiscal est immédiat : vos revenus locatifs imposables diminuent, et un éventuel déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Contrairement à ses prédécesseurs, le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France (la zone ne sert qu'à fixer les plafonds de loyer) et intègre également les logements anciens avec travaux de rénovation. Il s'adresse à l'ensemble des bailleurs privés du parc locatif français.
Le fonctionnement repose sur trois niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social), chacun offrant un taux d'amortissement proportionnel à l'effort consenti sur le loyer. Le logement doit être loué nu en résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Comment investir avec la loi Jeanbrun →Plafond commun au neuf et à l'ancien : 8 000 € d'amortissement par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis relève du social ou du très social.
Exemple : Un logement neuf à 250 000 € loué en loyer social génère 9 000 € d'amortissement fiscal par an (4,5 % de 80 % du prix), sous le plafond de 10 000 € applicable quand la moitié au moins des loyers est sociale.
Un ensemble de mesures conçues pour maximiser votre rendement fiscal tout en contribuant à la construction de logements abordables
Taux d'amortissement de 3 % à 5,5 % par an, dans la limite de 8 000 € déduits chaque année de vos revenus fonciers, jusqu'à 12 000 € si vos loyers sont majoritairement sociaux ou très sociaux
Hors intérêts d'emprunt, le déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Régime distinct du Jeanbrun, ce plafond passe à 21 400 € pour des travaux qui font passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D (dépenses payées d'ici fin 2027). Une même dépense de travaux ne se compte qu'une fois : soit amortie, soit en déficit.
Contrairement au Pinel, aucune zone n'est exclue : la zone géographique ne sert qu'à fixer les plafonds de loyer
Logements anciens avec chantier de rénovation (min. 30 % du prix) inclus : un plan ambitieux pour le parc existant
À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (art. 150 VB du CGI), puis les abattements pour durée de détention s'appliquent
Sur 9 ans, soit 12 000 € d'amortissement par an au maximum : l'économie réelle dépend de votre TMI et de vos autres revenus fonciers
En loyer intermédiaire, le plafond dépend de la zone géographique du bien (barème 2026)
| Zone | Ville(s) concernée(s) | Loyer intermédiaire 2026 |
|---|---|---|
| A bis | Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux | 19,71 €/m² |
| A | Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille | 14,64 €/m² |
| B1 | Metz, Le Havre, Nîmes, Dijon, Reims | 11,80 €/m² |
| B2 et C | Reste du territoire | 10,26 €/m² |
Plafonds au m² de surface utile, hors charges, avant coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2). En loyer social ou très social, le plafond n'est pas fixé par zone mais pour chaque commune (plafonds Loc'Avantages).
Ce dispositif est adapté à tout profil d'investisseur, des professionnels de l'immobilier aux particuliers disposant des moyens de se constituer un patrimoine
TMI 41 % ou 45 %, cherchant à réduire leur impôt sur le revenu grâce à la défiscalisation immobilière
Propriétaires souhaitant construire un patrimoine solide et générer des revenus locatifs pérennes sur le long terme
Intéressés par l'immobilier ancien à rénover, avec la possibilité de cumuler MaPrimeRénov', CEE et dispositif Jeanbrun
Souhaitant débuter dans la location avec un plan d'investissement clair, un cadre fiscal sécurisé et des dispositifs publics accessibles dès le début
Oui. Le statut du bailleur privé, dit « loi Jeanbrun », a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026) et figure au CGI, article 31, I, 1°, i (neuf) et j (ancien). Il est en vigueur depuis le 21 février 2026 et vise les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
Oui. Pour les logements anciens rénovés, l'amortissement Jeanbrun se cumule avec MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et l'Éco-PTZ, chacun sous ses propres conditions. Une même dépense de travaux ne se compte toutefois qu'une fois : soit dans la base amortissable, soit en déficit foncier.
Face au Pinel, la loi Jeanbrun offre trois avantages majeurs : toute la France est éligible (la zone ne sert qu'à fixer les plafonds de loyer, y compris en zone B2/C), les logements anciens avec chantier de rénovation sont intégrés, et l'avantage prend la forme d'un amortissement déduit des revenus fonciers chaque année au lieu d'une réduction d'impôt.
Le logement doit être loué nu (location nue, non meublée) en résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans. Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers et les conditions de ressources du locataire.
Sont éligibles les logements neufs en immeubles collectifs et les logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B après travaux. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Le bailleur privé déduit chaque année un pourcentage du prix d'acquisition hors terrain (majoré des travaux dans l'ancien) de ses revenus fonciers. Le taux dépend du niveau de loyer : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové, avec un plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal. L'amortissement vient en déduction des revenus locatifs, réduisant ainsi l'assiette imposable du foyer fiscal.
Selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) et le bien acquis, l'économie d'impôt se compte en dizaines de milliers d'euros sur 9 ans : environ 29 500 € pour 8 000 € amortis chaque année à TMI 41 %, et au maximum autour de 67 000 € (12 000 € par an, TMI 45 % et prélèvements sociaux, si l'amortissement s'impute sur des revenus fonciers positifs).
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